州市政策

延边州人民政府办公室关于转发延边州

物业服务规范化管理指导意见的通知

延州政办明电〔2020〕17号

各县（市）人民政府，州人民政府各委办局：

经州人民政府同意，现将州住建局、州发改委、州公安局制定的《延边州物业服务规范化管理指导意见》转发给你们，请认真贯彻落实。

延边州人民政府办公室

2020年12月14日

（此件公开发布）

延边州物业服务规范化管理指导意见

州住建局  州财政局  州社保局

为规范物业管理，提升服务水平，改善人居环境，根据《物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）等法律法规，结合延边州实际，现就加强和规范全州物业管理工作提出如下指导意见：

一、健全物业管理制度

（一）完善物业管理体系。要按照属地管理、重心下移的原则，各县（市）逐步建立“县（市）、街道、社区”三级物业服务管理体系，充分发挥街道和社区在物业管理中的积极作用。

（二）落实管理职责和义务。各县（市）应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定和落实扶持政策；建立和完善专业化、社会化、市场化、信息化的管理机制，依靠现代科技技术提高物业管理和服务水平。物业主管部门要切实履行物业管理的监督管理职责，其他有关部门依法按照各自职责，做好物业管理的相关工作。（具体管理程序详见附件：《延边州物业服务规范化管理操作指南》）

（三）建立联席会议制度。建立由各县（市）物业主管部门、信访、司法、综合执法、街道社区、公安派出所、物业服务企业、业主委员会等组成的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理与社区管理相关事宜，依法解决物业企业和业主委员会、业主之间的相关纠纷和问题。

（四）发挥行业自律作用。加强州物业服务行业协会建设，扩大行业协会覆盖面，强化行业协会自我建设、自我发展和自我约束能力。州物业行业协会要制定完善行规行约，加大对各县（市）行业协会的指导力度，加快推进行业诚信体系建设，监督会员单位遵章守约，依法经营，诚信服务。

二、规范物业服务委托管理流程

（五）前期物业服务管理。开发建设单位应当在商品房预售或现售前，通过招投标方式选聘信誉好的物业服务企业进行前期物业管理，依法签订前期物业服务合同，并自签订之日起十五日内，向物业所在地主管部门备案。

物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位对物业共用部位和共用设施设备进行查验，并在交接之日起三十日内，将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地主管部门备案。出现质量问题的，由开发建设单位承担维修责任。

（六）房屋交付后物业服务管理。达到召开业主大会条件的，由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内，向物业所在地主管部门备案。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府定价或政府指导价的物业收费标准应当得到价格管理部门的收费许可，取得许可后到物业主管部门备案。

物业服务合同任何一方当事人可依法提出解除物业服务合同，对被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域的，物业所在地主管部门应当责令限期退出，业主委员会可以依法提起诉讼。业主、物业使用人、业主委员会、开发建设单位、物业服务企业之间发生物业管理纠纷，可以向街道、物业主管部门投诉或申请调解，也可以依法提起诉讼。

（七）业主自行管理。各县（市）要把业主自行管理纳入监管范围。经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受街道、社区的指导和监督。业主自行管理的物业服务方式、服务项目、服务内容、服务等级标准、服务费用、收费方式等事项，由业主共同协商确定。业主自行管理的，业主委员会应当按照约定的期限在物业管理区域显著位置公示服务费用的收支情况；未约定期限或约定不明的，应当每半年公示一次。业主对收支情况提出询问的，业主委员会应当及时答复。

三、加强业主、业主大会及业主委员会建设

（八）首次业主大会会议的召开。交付房屋建筑面积超过建筑物总面积50%的，或交付房屋套数超过总套数50%的，或前期物业服务合同依法解除或合同期限即将届满的，所在地街道、社区和公安派出所应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内，指导组建首次业主大会筹备组。开发建设单位应配合筹备首次业主大会会议，将房屋交付情况及时报送街道或主管部门，并按照要求提供筹备首次业主大会会议所需的物业管理区域划分、物业管理用房配置等相关材料。筹备召开首次业主大会会议所需费用，由开发建设单位承担。筹备组应当自组建之日起七日内，将成员名单在物业管理区域显著位置进行公示。

（九）业主委员会任期和职责。业主委员会每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员实行差额选举的，未当选且得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补委员，并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出现空缺时依次递补。具体选举办法由业主大会议事规则约定。业主委员会委员资格的终止，按照国家有关规定执行。业主委员会不能正常开展工作的，街道应当指导召开业主大会临时会议，依法改选。召开业主委员会会议，应当告知相关的社区，并听取社区的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区依法履行自治管理职责，支持社区开展工作，接受其指导和监督，共同做好与物业管理有关的社会管理工作。

四、规范物业设施的使用与管理

（十）物业设施的使用与维护。业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会决定，不得有以下行为：1.擅自改变物业规划用途、设计用途；2.违法搭建建筑物、构筑物；3.非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备；4.任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物；5.违反规定饲养动物；6.法律、法规、管理规约。7.业主大会决定禁止的其他行为。

发生上述行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

（十一）物业共用部位等的经营收益。利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营的收益，扣除合理使用的成本后属于全体业主，可以由业主委员会或物业服务企业负责管理，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以用于业主大会决定的其他事项，并应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。

（十二）房屋装饰装修。业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并遵守房屋装饰装修和安全使用规定。物业服务企业应当将房屋装饰装修禁止行为、注意事项书面告知业主、物业使用人和装饰装修企业，并进行现场监督。除建筑垃圾清运费外，物业服务企业不得收取其他任何费用。

业主违反房屋装饰装修或安全使用规定的，物业服务企业应当及时制止，并督促其改正；经督促不改正的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门，破坏严重的报公安机关，由有关行政主管部门及时依法处理。

（十三）停车管理。占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位（地上），属于全体业主共有，开发建设单位不得销售；车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，经营收益属于全体业主并进行公示。

物业服务企业应当加强小区巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，由有关行政主管部门及时依法处理。

（十四）物业维护配合义务。物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当配合；因其妨碍维修、养护、更新和改造，给其他业主、物业使用人造成损害的，依法承担赔偿责任。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

（十五）应急维修机制。住宅物业建设工程质量保修期满后，在物业管理区域需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或改造的，经业主委员会委托，物业服务企业应当及时组织应急维修。

物业服务企业未及时组织应急维修，或未选聘物业服务企业的，业主委员会或相关业主应当组织应急维修。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，应急维修费用应当经业务主管机构审核，经第三方审计机构审核并在物业管理区域显著位置公示后列支；住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应急维修费用应当经业主委员会审核，经第三方审计机构审核并在物业管理区域显著位置公示后列支。使用公有住房住宅专项维修资金的，由负责管理该资金的部门审核后列支。

专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务企业，并与物业服务企业对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

（十六）物业档案管理。物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务企业的，物业服务企业应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主个人信息；业主自行管理的，由业主委员会履行保管义务。

五、加强老旧住宅小区的改造和管理

（十七）老旧小区改造与管理。按照县（市）老旧小区改造规划，有针对性地对已交付且年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量差的老旧住宅（弃管楼）进行改造。老旧小区改造完成后物业管理全覆盖，对未选聘物业服务企业管理或未实施自行管理的老旧住宅，在改造完成前，经业主大会同意，物业所在地主管部门可以选择信誉良好的物业服务企业，临时提供物业共用部位、共用设施设备日常运行，以及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务。临时提供基础性物业服务期间，业主应当交纳物业服务费。老旧住宅改造完成后，由业主大会决定物业管理方式。对无人管理的老旧小区和改造完后仍无人接管的，县（市）人民政府要“兜底”服务，以购买服务方式指定物业服务企业或街道、社区，为弃管小区提供保洁、维修等基本物业服务，保障群众正常生活。

    附件：延边州物业服务规范化管理操作指南

附件

延边州物业服务规范化管理操作指南

1.前期物业服务费用的承担。前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期费用，由开发建设单位承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人承担。

2.新建住宅物业交付条件。新建住宅物业具备下列条件后，开发建设单位可以办理物业交付：

（1）建设工程竣工验收合格；

（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量器具；

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；

（4）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；

（6）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；

（7）法律、法规规定的其他条件。

3.物业服务内容主要包括下列事项：

（1）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（2）公共区域环境卫生的维护；

（3）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（4）公共绿化的维护；

（5）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；

（6）物业维修、养护、更新和管理费用的账务管理；

（7）物业档案的保管；

（8）物业服务合同约定的其他物业服务事项。

4.物业服务合同解除和续聘。物业服务合同任何一方当事人可依法提出解除物业服务合同，物业服务企业在物业服务合同未到期时不得擅自解除合同，业主在物业服务合同有效期间提出解除物业服务合同的，应当经专有部分占建筑面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。解除物业服务合同除遵守法律、法规规定和合同约定的条件、程序外，还应当履行通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日书面通知，并在物业管理区域显著位置公示。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业续签物业服务合同。

5.物业服务交接。业主大会决定解除物业服务合同的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内办理完毕移交手续，退出物业管理区域；退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。被解聘的物业服务企业应当与业主委员会，或在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：移交物业档案；移交占用的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等固定资产；结清预收、代收和预付、代付的有关费用；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务仍对双方具有约束力。

6.首次业主大会筹备组组成。筹备组由业主、开发建设单位代表、街道社区和居民委员会代表组成。筹备组中的业主代表的产生由街道或居民委员会组织业主推荐。筹备组成员人数应当为七人以上的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。